PŘÍPADOVKA – MRATÍN

1Začátkem listopadu byla naše kancelář kontaktována majitelem překrásného, moderního domu v Mratíně na Praze-východ. Telefonicky byla dohodnuta první informační schůzka. Již před touto schůzkou jsem připravil předběžnou analýzu oblasti, resp. nemovitostí v oblasti.

2Na první informační schůzce jsem již tedy majitelům řekl, v jaké cenové relaci se pohybují pozemky v lokalitě, jaké nemovitosti se pro srovnání v lokalitě nabízí, jaká je cena za m2 nemovitosti apod. Dále jsem klientovi prezentoval své služby a způsob práce:

1. Má služba je nastavena takříkajíc od A do Z, tedy v případě podpisu zprostředkovatelské smlouvy dělám vše tak, aby klient nebyl prodejem zatížen, nepocítil starosti s prodejem spojené a jeho účast je v podstatě nezbytná pouze u podpisu kupní smlouvy a při předání nemovitosti.

2. Největší pozornost jsem tradičně věnoval předprodejní přípravě v podobě home stagingu, nafocení profesionálním fotografem a dále marketingu, kde jsem jako obvykle představil předběžný marketingový plán. Ten zahrnoval pro mě standardní úkony (home staging, profi fotograf) a další výčet úkonů, které maximálním způsobem podpoří prodej za nejvyšší možnou cenu, tedy profesionální videoprohlídku nemovitosti, webové stránky nemovitosti, obsahovou reklamu na Sklik, reklamu na sociálních sítích ad.

3. Zároveň jsem, tak jako na každé prvotní schůzce, majiteli představil koncept zprostředkovatelské smlouvy. Prošli jsme bod po bodu a vysvětlil jsem všechny nejasnosti. V tomto okamžiku byl i vhodný prostor pro vyjasnění představ majitele o průběhu spolupráce.

4. Na základě zevrubné prohlídky domu jsem se s majitelem domluvil na vypracování podrobné srovnávací tržní analýzy, díky které bude mít přehled o reálné tržní ceně nemovitosti. Zároveň jsem majitelům sdělil, že na další schůzce budou mít k dispozici znění smlouvy odpovídající naší diskuzi na prvotní schůzce a součástí této smlouvy bude i marketingový plán odpovídající této konkrétní nemovitosti.

3V týdnu, který jsme si vytyčili na přípravu, jsem věnoval čas mimo jiné vypracování srovnávací tržní analýzy, což byl v případě tohoto prodeje dvacetistránkový dokument. Tento dokument zahrnoval popis nemovitosti (dispozice, technický stav, konstrukční prvky atd.), popis lokality (občanská vybavenost, vzdálenost od Prahy, dopravní dostupnost atd.), nacenění pozemku na základě dat získaných z katastru nemovitostí, resp. cenových map (skutečně prodané nemovitosti) a srovnáním pozemků, které jsou aktuálně na trhu k dispozici a dále zhodnocení výhod a nevýhod dané nemovitosti. V této analýze jsou k dispozici mimo jiné také konkurenční nabídky. Podstatné jsou ale data získaná z cenových map (katastr nemovitostí), která uvádí skutečně prodané nemovitosti v dané lokalitě a v období za poslední rok. Celý dokument jsem uzavřel shrnutím a stanovením reálné tržní ceny.

4Dále jsem věnoval čas přípravě zprostředkovatelské smlouvy, která byla „šitá na míru“ této konkrétní nemovitosti, resp. tomuto konkrétnímu klientovi. Přílohou smlouvy je i marketingový plán a marketingové aktivity, ke kterým se při prodeji zavazuji jsem samozřejmě uvedl i do samotného textu zprostředkovatelské smlouvy.

5Následovala druhá schůzka s majitelem, kde jsem mu představil srovnávací tržní analýzu. Vysvětlil jsem mu, jaká data tvoří základ analýzy, tedy data z katastru, skutečně prodané nemovitosti v dané lokalitě za poslední rok. Dále také typově podobné nemovitosti v širším okolí. Vysvětlil jsem výhody a nevýhody jednotlivých nemovitostí uvedených v analýze, co ovlivňuje ceny těchto nemovitostí a jak se liší od nemovitosti majitele. Prošli jsme stránku po stránce a v závěru jsme se dostali k výsledku, tedy reálné tržní ceně, která by měla být základem pro stanovení startovací ceny nemovitosti.

6Následně jsme znovu prošli zprostředkovatelskou smlouvu a její úpravy v souvislosti s diskuzí na prvotní schůzce. V návaznosti na tento proces jsme prošli jednotlivé kroky v rámci marketingového plánu a stanovili si časový harmonogram jednotlivých kroků:

1. Příprava nemovitosti (home staging)
2. Profesionální nafocení a videoprohlídka
3. Příprava prezentace a její spuštění
4. Inzerce a placená reklama apod.

7V nadcházejících dnech si majitel vše utřídil a sešli jsme se na půdě kanceláře RE/MAX Reality Plus+ v pražských Holešovicích u podpisu zprostředkovatelské smlouvy. Zde jsme si již stanovili přesné termíny jednotlivých úkonů.

8V rychlém sledu jsem následně domluvil „všechny nezbytné profese“ a na začátku měsíce prosince jsme se sešli v nemovitosti. První v řadě byla profesionální home stagerka, která přivezla do domu několik tašek doplňků (svíčky, květiny, vázy), přehozů, plédů, ručníků apod. Home stagerka vždy připravila jeden z pokojů a na řadu přišel fotograf, který nafotil připravený pokoj z několika úhlů, za svitu slunce (počasí nám opravdu přálo). Posledním v řadě byl kameraman, který vytvořil několik záběrů pro budoucí videoprohlídku. Takto jsme připravili všechny pokoje v domě a v závěru mě ještě čekalo „mých pět minut slávy“. Bylo třeba pro videoprohlídku natočit vstupní a závěrečné záběry, a to včetně komentářů. Celý proces, tedy home staging, focení a natáčení, nám trval dvě a půl hodiny. Výsledkem je bezchybná prezentace výjimečné nemovitosti.

9Zatímco fotograf náležitě upravoval fotografie, kameraman a tvůrce videoprohlídek stříhal záběry, já jsem již intenzivně připravoval ve spolupráci s web designérem webové stránky nemovitosti, tak aby po zhotovení fotek a videoprohlídky, mohly být v řádu dnů dokončeny. Zároveň jsem nechal zpracovat profesionální půdorysy nemovitosti ve 2D a 3D, které budou sloužit jak pro účely webových stránek nemovitosti, tak pro prohlídky.

10Po zaslání fotografií, videoprohlídky a půdorysů jsem přistoupil k tvorbě prezentace nemovitosti, a to textové a obrazové části. Prezentaci jsem následně zadal do interního systému MAXIs, kde se nabídka okamžitě spáruje s poptávkou všech makléřů v síti a tito ji odesílají svým klientům. Zároveň jsem prezentaci odeslal na nejvýznamnější placené realitní servery (Sreality, Reality Idnes atd.).

11Následně jsem spustil placenou propagaci na sociálních sítích Facebook a Instagram, a to ve dvou formách, tedy text s fotkami a video. Obě reklamy shlédlo přes 30.000 lidí.

12Již v prvním týdnu reagovali na inzerci dva zájemci, což je u nemovitosti s cenovkou přes 10 mil. Kč velmi positivní. V souvislosti s tímto jsem začal zastřešovat veškeré prohlídky nemovitosti. Před samotnou prohlídkou ověřuji, o jakého zájemce se jedná, jakou nemovitost hledá, co se mu na nemovitosti zamlouvá a jak by příp. koupi financoval. Eliminuji tak pro majitele tzv. realitní turisty a zajistím bezpečnost prohlídek.

13V průběhu prodeje jsem navštívil nemovitost ještě s technikem, který následně vypracuje technickou zprávu, resp. inspekční zprávu, která vyhodnotí možné nedostatky nemovitosti, a tím nejen chrání majitele při prodeji, ale zájemcům poskytuje také souhrnnou informaci, jakou nemovitost „kupují“.

14Prodej nadále pokračuje, přičemž jako další marketingový krok plánuji obsahovou reklamu na webu. Také oslovím makléře nejen RE/MAXu, ale také ostatních RK s nabídkou příp. spolupráce s možností dělení provize. Tuto nabídku mohu učinit přes skupiny sdružující makléře v ČR na sociální síti Facebook.

15V případě úspěšného prodeje zajistím veškerý právní servis, příp. financování koupě nemovitosti, předání nemovitosti (včetně vyhotovení předávacího protokolu), přepis všech médií (elektřina, plyn, voda) a také poprodejní servis pro kupujícího v podobě daňového přiznaní k dani z nabytí nemovitosti (včetně vyhotovení posudku, vyplnění a podání daňového přiznání).